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房贷新政作用有限 北京楼市进新一轮博弈期  

2007-12-11 00:55:17|  分类: |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷新政遏制房价上涨作用有限

10月,北京房贷新政作用有限 北京楼市进新一轮博弈期 - qq414516 - QQ414516新建商品住房销售价格同比上涨17.8%。国家发展改革委、国家统计局近日对外公布这一数据后,立即引发市场各方广泛关注。尽管房价一路飙升,但记者采访发现,今年北京楼市的销售量并不能让人乐观,“金九银十”的传统销售旺季也出现了销量接连下挫的局面。对此,专家认为,9月底,央行等联合下发的房贷新政策并未能对北京房价上涨起到真正的遏制作用,目前北京楼市已进入新一轮“博弈”期。一方面买方心态已经稍微缓和,对后市先采取观望态度,不急于介入;另一方面卖方看好后市的心态也没有改变,对未来预期价格的“折现”意愿并没有降低,这使得北京部分地区房价出现了“空涨”现象。

中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据显示,9月北京商品住宅日均销售套数、面积分别为471套、62928平方米,同比2006年同期分别下降了15%和7%,进入10月销售下滑的趋势不减,10月份环比9月份,全市期房网上签约日均减少17套,同期,现房销售延续了下跌现象,网上日均签约微量下跌五套,日均签约面积减少647平方米,其中,住宅日均签约面积减少16套,日均签约面积减少2603平方米。

与一手商品房销量下滑的情况相同,二手房市场销售状况也不令人乐观。根据北京房产中介21世纪不动产北京区域市场部统计显示:10月份北京二手商品房成交量环比9月份下降了23.9%,尤其大户型二手商品房下降趋势明显,环比下降25.3%。另据北京房产中介“链家地产”统计显示,受房贷紧缩政策的冲击,投资比例以及升级置业比例较高的区域,所受到的冲击较大,其中北京CBD、朝青、望京等投资客集中区域,成交量环比分别下降21%、15%、16%。

与成交量大幅下滑形成鲜明对比的是,进入2007年以来,北京房价一路飙升。北京市统计局对外公布的数据显示,前三季度,北京四环路以内住宅期房均价达到14744元/平方米,四至五环路为12655元/平方米,五至六环路为8529元/平方米,六环路以外为6079元/平方米。

为什么成交量在下跌房价却“一路高歌”呢?北京房产中介链家地产副总经理金育松认为,目前北京的房地产市场已经进入新一轮“博弈”期。他说,目前尽管开发商面临销售量萎缩,资金链条不断绷紧的局面,但面对当前房价还在继续快速上涨的现实,许多开发商不愿通过损失原先“捂盘”可以带来的超额收益,所以纷纷都会选择将未来的部分超额收益“折现”到现在的价格上,从而出现了开盘价或者报盘价屡创新高的局面。

而从房产消费者的层面来说,由于房贷政策的调整,投资购房门槛的提高和利息支出成本的明显上升,更为主要的是日益趋紧的房产调控,也让房产消费者感受到已经趋大的政策风险,观望情绪上升,接盘速度放缓。正是由于买卖双方对后市市场判断产生了分歧加剧的局面,所以房价出现了“空涨”。

记者调查发现,借着房价“空涨”的牵引,租赁市场的租金也是顺势而上。据“链家地产”统计显示,三季度京城普通住宅的租金价格为1890元/月,相比二季度的1780元/月增长了6.2%;三季度中高端住宅的租金为3990元/月,环比上涨3.4%,租金的价格和涨幅均处于历史的高点。特别是一些投资比例较大、有奥运和轨道支撑的典型区域,租金的价格涨幅更为显著,如工体、亚奥和中关村区域,三季度的中高端住宅租金分别达到了4130、4080和4100元/月,环比涨幅分别达到了10.4%、8.8%和8.8%,宋家庄、北苑等区域的普通住宅租金更是出现了15%左右的涨幅。

对于目前京城楼市的现状,北京大学房地产研究所所长陈国强说,成交量持续下滑而房价一路上涨,主要原因在于近两年北京并没有完成实际的土地出让计划,另外受宏观调控等政策影响,导致一些项目延迟上市,市场有效供给减少,而实际需求却强劲上涨,这必然导致价格的不断上涨。

陈国强告诉记者,目前政府的思路很明确,即加大供应量,但是这种调节具有滞后性,因为加大的供应量要在市场上形成有效的供应需要一年甚至更长的时间。他同时指出,目前国家出台的很多政策初衷都是好的,但是在具体的落实中却受到很多因素的影响,政策效果并没有达到预期的目标。比如最近出台的房贷新政,由于各家银行对政策的实施有不同的理解并采取了不同的执行方式,这实际上抵消了政策的实际效果。

“实际上,现在针对房地产市场的调控政策是多管齐下的,并形成了一个政策体系,但在实际执行过程中每一个单一政策都会遇到市场实施环境的消化或者抵消,这是近几年经常遇到的情况,这必然致使好多政策很难发挥其应有的作用。”陈国强补充说,当前并不是缺少政策,而是缺少执行力度和实施决心,怎么样来真正地执行和落实既有政策才是问题的关键。

潘石屹披露上半年北京楼市真相

房贷新政作用有限 北京楼市进新一轮博弈期 - qq414516 - QQ414516

石屹(资料图)。 中新社发 吴芒子 摄

2007年上半年结束了,北京房贷新政作用有限 北京楼市进新一轮博弈期 - qq414516 - QQ414516房地产市场的情况到底如何呢?北京上半年房地产市场的基本情况是:房价大幅上涨,投资大幅回落。伴随着这两种基本情况的同时,小产权房兴起,甚至还有一些违法用地案件的出现。根据这些已经发生的事实,我们可以来反省一下当初的一些预测是不是正确的?在当初做这些预测时犯了些什么错误?

今年初,我一共写了三篇关于房地产的文章,分析了北京未来房价上涨的客观因素;同时指出去年北京房价上涨总趋势是价位低房子涨幅小,价位高房子涨幅大;过去几年土地供应不足是影响房价最大的因素;以及宏观调控政策对房地产市场的影响。房地产在目前已成为最敏感的行业之一,每次的文章刊出都会引起很大的争议和批评。以后的几个月我索性封笔不写,也不说了,让事实说话也许更有说服力。

现在,我们再来看看今年上半年房地产市场的主要数据。

第一,土地供应的紧张局面并未缓解,在政府竭尽全力增加经济适用房和双限房供地的情况下,总的供地规模并没有增加,商品房供地反而更少了。一般供地后十八个月至两年左右才能形成市场上商品房的预售条件,今天的供地紧张预示着未来一、两年预售房的供应量将减少。

土地供应不足就造成以下结果:一、投资回落;二、房价上涨;三、小产权的兴起;四、违法占地案件增多。第三和第四点实际上就是土地市场和房产市场的黑市。在“双轨”时,正常的市场没有发育成熟,无论政府的打击力度多大,都可能会有黑市的存在。当年的钢材市场,今天的货币市场和土地市场都是同样的道理。消灭黑市最好的办法就是取消“双轨”制。

第二,过去几年宏观调控政策对需求影响并不大。从房屋的成交量,上交所中国房地产股票的指数,香港房贷新政作用有限 北京楼市进新一轮博弈期 - qq414516 - QQ414516联交所中国内地房地产股票的指数来看,“国八条”、“国六条”出台前一个月,对以上的指标都有影响,但出台后这些指标不降反升,一个月后就基本恢复到正常,但对土地和房屋供应的影响却非常大。例如,“管住土地和资金两个阀门”在很大程度上影响了市场上房屋的供应量;“90/70”政策也使一大批项目的供应向后推延了半年甚至一年时间;而容积率小于1.0的项目即别墅项目则遭遇停批等。这些政策影响了市场上房屋的供应量。

距奥运会仅有一年多的时间,要让北京房地产市场健康地发展,首先要对这个市场分门别类进行统计和分析,比如不同的品种、不同的价位、不同地理位置的市场情况等做详细分析,这样才好对症下药。另外,建立和培养市场机制,才能有效化解风险。但在培养和建立市场机制的过程中,最重要的是要减少流通环节,即二手房环节的税费,现在这些税费已高达成交额的10.6%。限制外国人购房,并不能解决中低收入人群的购房困难,因为他们的需求从品质、地理位置、价位上来看都是完全不同的房子,单纯地强调限制外国人购房反而会影响北京作为一个国际化大都市的发展,同时还可能成为造成投资回落的被动局面的原因之一。(作者:潘石屹 整理:柯鹏)

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